物业板块2021年报分析综述：《估值逐步合理 长期前景向好》

　　1. 24家重点物业企业财报分析

　　行业营收增速快，中等物企增速最高

　　部分企业利润翻番，头部企业利润增速最高

　　毛利率均值略下降，毛利率变动分化加剧

　　行政开支占比下降，管理精细化

　　部分企业在手现金超百亿，有助加大并购

　　八成企业实现分红，分红比例较高

　　2. 24家重点物业企业运营管理效率分析

　　在管面积整体增速高位运行，分化加大

　　部分企业合同/在管面积高，锁定潜在增长

　　商写单位效能高企，首尾差距大

　　商管类继续扩张，出租率高位提升

　　3. 24家重点物业企业估值分析

　　估值进入合理区间，打开长期上行空间

　　进入港股通后表现差异显著

　　4. 投资建议及风险提示

　　投资建议：维持物业板块“优于大市”的评级。

　　我们认为，当前物业板块处于管理面积、收入、利润规模均高速扩张的阶段，增值服务创新不断，估值逐步合理阶段。

　　我们建议关注的物业公司包括：A 股招商积余、新大正，H 股碧桂园服务、华润万象生活、融创服务、绿城服务、中海物业、保利物业、旭辉永升服务、宝龙商业、卓越商企服务。

　　风险提示：

　　在管面积扩张不及预期，人工成本上升，收并购不及预期，增值服务扩张不及预期，政策风险。

（文章来源：海通证券）